مسائل حول التمويل العقاري
23-4-2007 | إسلام ويب
السؤال:
يوجد ما يسمي بالتمويل العقاري و خطواته كالتالي أن يتم العميل اختيار الشقة ويساهم بنسبة 15 الي 25% من ثمن العقار ويمول البنك الباقي على أن يتم سداد قيمة التمويل على أقساط وطبعا بزيادة عن القيمة المدفوعة وتكتب الوحدة باسم العميل ثم يتم رهن العقار للبنك حتي يتم سداد جميع الأقساط وللعميل الحرية في تأجير أو بيع ذلك العقار ولكن يشترط على العميل التأمين على الحياة أى فى حالة وفاة العميل تقوم شركة التأمين بسداد باقي الأقساط فما حكم الشرع في ذلك وإذا كانت تلك المعاملة غير جائزة فكيف لي أن أعرف إذا كنت فى حالة الضرورة لكي تجوز لي تلك المعاملة او بمعني آخر ما هي حالات الضرورة التي تجوز معها المحظورات. ولكم جزيل الشكر.
الإجابــة:
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فقد اشتمل السؤال على ست نقاط هي:
1. الطريقة التي قلت إن العميل يختار بها الشقة، ومساهمته بدفع النسبة المذكورة من ثمنها، وما يتبع ذلك من التسديد بالأقساط.
2. كتابة الوحدة باسم العميل.
3. رهن العقار للبنك إلى أن يتم سداد جميع الأقساط .
4. إعطاء العميل الحرية في تأجير أو بيع ذلك العقار.
5. اشتراط البنك على العميل التأمين على الحياة.
6. الضرورة التى تجيز الوقوع في المحظورات.
وللجواب على هذا نقول: إن الشقق المتعاقد عليها إذا كانت ملكا للبنك فإن النقاط الأولى والثانية والثالثة لا يكون فيها شيء؛ لأن من حق الجهة البائعة أن تطلب جزءا من الثمن يدفع نقدا، وأن تزيد في الثمن إذا كان بعضه مؤجلا.
وتجدر الملاحظة هنا أنه لا تجوز الزيادة على ما استقر ثمنا للشقة، ولو حصل تأخير في التسديد عن الآجال المقررة. كما أنه من حق المشتري أن يكتب العقار باسمه؛ لأنه أصبح ملكا له من وقت انعقاد البيع.
ومن حق الجهة البائعة أن تطلب رهنا من المشتري، ولا مانع من أن يكون العقار نفسه هو الرهن.
ولا مانع أيضا من إعطاء العميل الحرية في تأجير العقار؛ لأنه على ملكه. كما أنه لا مانع من إعطائه الحرية في بيعه، ولكن ذلك سيبطل رهنيته، إلا أن يُّشترَط على مشتريه أنه مرهون ويرضى بإبقائه رهنا؛ لأن من حق المالك أن يعير شيئه ليرهنه غيره. يقول الخرشي: وصح رهن المستعار للرهن أي للارتهان لقول مالك من استعار سلعة ليرهنها جاز ذلك ويقضى للمرتهن ببيعها إن لم يؤد الغريم ما عليه ويتبع المعير المستعير بما أدى عنه من ثمن السلعة...
وما ذكرناه من صحة هذه الخطوات كلها هو على تقدير أن الشقق المتعاقد عليها ملك للبنك كما قدمنا، وأما لو لم تكن ملكا له وقت العقد ولكنه اشتراها بعد أن تعاقد عليها مع العميل، فإن العقد عليها يكون غير صحيح، لما أخرجه أصحاب السنن وغيرهم عن حكيم بن حزام قال قلت: يا رسول الله الرجل يسألني البيع وليس عندي أفأبيعه؟ قال: لا تبع ما ليس عندك. وأسوأ من هذا وأبلغ في الإثم ما إذا كان العقار لا يمر بملك البنك وأن ما يقع إنما هو مجرد قراض من البنك للعميل والصفقة تتم بين العميل ومالك العقار.
وأما اشتراط التأمين على الحياة فإنه لا يجوز، وقد بينا ذلك من قبل، ولك أن تراجع في حكم نظام التأمين عموما، وحكم التأمين على الحياة فتوانا رقم: 472.
وأما حد الضرورة التي تباح لها المحرمات فقد بيناه من قبلُ، ولك أن تراجع فيه فتوانا رقم: 6501.
والله أعلم.
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:
فقد اشتمل السؤال على ست نقاط هي:
1. الطريقة التي قلت إن العميل يختار بها الشقة، ومساهمته بدفع النسبة المذكورة من ثمنها، وما يتبع ذلك من التسديد بالأقساط.
2. كتابة الوحدة باسم العميل.
3. رهن العقار للبنك إلى أن يتم سداد جميع الأقساط .
4. إعطاء العميل الحرية في تأجير أو بيع ذلك العقار.
5. اشتراط البنك على العميل التأمين على الحياة.
6. الضرورة التى تجيز الوقوع في المحظورات.
وللجواب على هذا نقول: إن الشقق المتعاقد عليها إذا كانت ملكا للبنك فإن النقاط الأولى والثانية والثالثة لا يكون فيها شيء؛ لأن من حق الجهة البائعة أن تطلب جزءا من الثمن يدفع نقدا، وأن تزيد في الثمن إذا كان بعضه مؤجلا.
وتجدر الملاحظة هنا أنه لا تجوز الزيادة على ما استقر ثمنا للشقة، ولو حصل تأخير في التسديد عن الآجال المقررة. كما أنه من حق المشتري أن يكتب العقار باسمه؛ لأنه أصبح ملكا له من وقت انعقاد البيع.
ومن حق الجهة البائعة أن تطلب رهنا من المشتري، ولا مانع من أن يكون العقار نفسه هو الرهن.
ولا مانع أيضا من إعطاء العميل الحرية في تأجير العقار؛ لأنه على ملكه. كما أنه لا مانع من إعطائه الحرية في بيعه، ولكن ذلك سيبطل رهنيته، إلا أن يُّشترَط على مشتريه أنه مرهون ويرضى بإبقائه رهنا؛ لأن من حق المالك أن يعير شيئه ليرهنه غيره. يقول الخرشي: وصح رهن المستعار للرهن أي للارتهان لقول مالك من استعار سلعة ليرهنها جاز ذلك ويقضى للمرتهن ببيعها إن لم يؤد الغريم ما عليه ويتبع المعير المستعير بما أدى عنه من ثمن السلعة...
وما ذكرناه من صحة هذه الخطوات كلها هو على تقدير أن الشقق المتعاقد عليها ملك للبنك كما قدمنا، وأما لو لم تكن ملكا له وقت العقد ولكنه اشتراها بعد أن تعاقد عليها مع العميل، فإن العقد عليها يكون غير صحيح، لما أخرجه أصحاب السنن وغيرهم عن حكيم بن حزام قال قلت: يا رسول الله الرجل يسألني البيع وليس عندي أفأبيعه؟ قال: لا تبع ما ليس عندك. وأسوأ من هذا وأبلغ في الإثم ما إذا كان العقار لا يمر بملك البنك وأن ما يقع إنما هو مجرد قراض من البنك للعميل والصفقة تتم بين العميل ومالك العقار.
وأما اشتراط التأمين على الحياة فإنه لا يجوز، وقد بينا ذلك من قبل، ولك أن تراجع في حكم نظام التأمين عموما، وحكم التأمين على الحياة فتوانا رقم: 472.
وأما حد الضرورة التي تباح لها المحرمات فقد بيناه من قبلُ، ولك أن تراجع فيه فتوانا رقم: 6501.
والله أعلم.