أود شراء شقة بنظام التمويل العقاري في بلدنا وأود أن أعرف شروط التمويل العقاري دينا؟ وما هي المحرمات التي يجب تجنبها أثناء التعامل في هذا الأمر بداية من البحث عن الشقة والجهة الممولة، مرورا بكتابة العقد وصولا لدفع الأقساط وما لها من مسائل متداخلة مثل الفوائد العادية والمركبة، وهل فيهما شيء محرم وغرامات التأخير؟ وهل في الغرامات تلك شيء محرم حيث سمعت أن الجهات التي تطبق نظام الغرامة حرام ولا يجب التعامل معها من الأصل؟
مع العلم أنهم أحيانا يطلبون عمل تأمين على الحياة أو شيء من هذا القبيل لضمان سداد الأقساط فيما بعد في حالة تعثري أو وفاتي وعدم قدرتي على دفع الأقساط المتبقية. فأرجو إفادتكم فيما فات؟

الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:

فالتمويل العقاري له صور متعددة منها التمويل بالقروض بفائدة، وقد يطلق عليها : قروض العقارات، أو  قروض الإسكان، أو التمويل العقاري. وهذه الصورة محرمة لحرمة الاقتراض بالربا، وراجع للمزيد فتوانا: 104784.

وهناك صور جائزة للتمويل العقاري إذا التزم فيها بالضوابط الشرعية ومنها:

(1) صيغة التمويل بالبيع الآجل: حيث تقوم الجهة البائعة للشيء المطلوب بالحصول على ثمنه على أقساط يتم الاتفاق عليها، ويطلق على ذلك اسم البيع الآجل أو البيع بالتقسيط. وهذه الصورة جائزة إذا تم مراعاة الضوابط الشرعية للبيع الآجل، ومن أهم هذه الضوابط أن تكون الأقساط معلومة، وعدم وجود ما يسمى بغرامة التأخير لأنه من الربا المحرم، وعدم اشتراط التأمين التجاري المحرم. وراجع حكم غرامة التأخير في الفتوى: 19382، وحرمة التأمين في الفتوى: 472 .

(2) صيغة التمويل بالمرابحة لأجل (بيع المرابحة للآمر بالشراء): حيث تقوم جهة مالية بتمويل شراء عقار بناء على طلب من عميل وتتملكه ثم تقوم بإعادة بيعه بالآجل نظير إضافة عائد إلى الثمن الأصلي يطلق عليه ربح المرابحة، ويقوم العميل بسداد الثمن في آجال يتم الاتفاق عليها. وراجع الضوابط الشرعية لبيع المرابحة للآمر بالشراء في الفتاوى التالية أرقامها:  1608 ،  12927 ، 45858 ،  72004 .

(3) صيغة التمويل بالاستصناع والاستصناع الموازي: حيث تقوم جهة مالية بتمويل تصنيع عقار لحساب شخص آخر على أن يسدد قيمة الشراء المصنع على آجال يتم الاتفاق عليها. وهذه الصورة جائزة وقد سبق بيان ذلك في فتوانا: 110410 .

فإذا تم التمويل العقاري بإحدى الصور الجائزة وفق الضوابط الشرعية وخلا عن الربا وعن اشتراط التأمين التجاري، جاز شراء الشقق عن طريقه . وراجع لمزيد الفائدة الفتوى: 95131 .

والله أعلم.