اشتريت محلا، وبه شرطان، وأريد أن أعرف مدى صحتهما.
الشرط الأول: هو أنه إذا أخل أحد الطرفين بأحد بنود التعاقد، يقوم بدفع عشرين ألف جنيه للطرف الآخر. وبنود العقد هي على سبيل المثال: ميعاد التسليم، مساحة المحل، وموصفاته؛ لأن المحل تحت الإنشاء.
والشرط الثاني هو: أن للمحل الذي اشتريته حصة في أرض العقار مشاعا؛ لأن العقار به وحدات سكنية، وتجارية كثيرة. والشرط هو أن هذه الحصة مشاعة، لا يجوز لي التصرف فيها مستقلا عن باقي أصحاب الوحدات.
فهل إذا كان أحد الشرطين مخالفا؛ هل يكفي أن أذهب للبائع، ونقوم بتمزيق العقد القديم، ونكتب عقدا آخر، ونرفع منه تلك الشروط؟

الحمد لله، والصلاة والسلام على رسول الله، وعلى آله وصحبه، أما بعد:

 فالظاهر أن العقد المذكور؛ عقد استصناع للمحل، لأن بنود العقد -كما ذكرت- هي ميعاد التسليم ومساحة المحل ومواصفاته والمحل تحت الانشاء. والشروط التي أشرت إليها لم تذكرها بالتفصيل، ولا على من هي مشترطة، حتى نعلم ما يصح منها مما لا يصح.

وعلى كل سنذكر إجمالا ما يتعلق بالشرطين المنصوص عليهما. 

فأما الشرط الأول فهو شرط جزائي، فيجوز اشتراطه على الصانع عند التأخر في التسليم، أو الإخلال بالمواصفات المتفق عليها.

جاء في قرار مجمع الفقه الإسلامي في دورته الثانية عشرة: بشأن موضوع الشرط الجزائي: يجوز أن يشترط الشرط الجزائي في جميع العقود المالية ما عدا العقود التي يكون الالتزام الأصلي فيها دينا، فإن هذا من الربا الصريح. وبناء على هذا فيجوز هذا الشرط -مثلا- في عقود المقاولات بالنسبة للمقاول، وعقد التوريد بالنسبة للمورد، وعقد الاستصناع بالنسبة للصانع إذا لم ينفذ ما التزم به أو تأخر في تنفيذه، ولا يجوز -مثلا- في البيع بالتقسيط بسبب تأخر المدين عن سداد الأقساط المتبقية سواء كان بسبب الإعسار أو المماطلة، ولا يجوز في عقد الاستصناع بالنسبة للمستصنع إذا تأخر في أداء ما عليه. انتهى.

وذكر القرار أن المقصود بالضرر المالي الفعلي وما لحق المضرور من خسارة حقيقة، وما فاته من كسب مؤكد، ولا يشمل الضرر المعنوي والأدبي.

والشرط الجزائي يكون للتعويض عن الضرر الواقع فعلا، وليس وسيلة للتربح، وتحديد مبلغ في العقد كشرط جزائي دون مراعاة لمقدار الضرر لا يجوز .

 وأما المستصنع فلا يجوز أن يشترط عليه غرامة إذا تأخر في دفع الثمن؛ لدخول ذلك في الربا، كما سبق في قرار المجمع. وراجع للفائدة الفتويين التاليتين: 34491، 176379.

واشتراط عدم التصرف في الحصة الشائعة من الأرض التابعة للمحل قبل إعلام الشركاء؛ جائز، وراجع الفتويين التاليتين: 33827،  9039
وفي حال بطلان بعض الشروط، ففي بطلان العقد بذلك خلاف بين أهل العلم، والأحوط تجديد العقد، وراجع الفتوى: 367387.

والذي ننصحكم به هو الرجوع إلى أهل العلم عندكم، ومشافهتهم بالسؤال، وعرض الشروط كلها عليهم؛ ليبينوا لكم الصحيح منها من الفاسد، والمؤثر في صحة العقد وغير المؤثر.

والله أعلم.