J’ai acheté un bien immobilier auprès de l’État via un contrat de location avec option d’achat (Ijar Muntahia bi-Tamlik), avec l’intention de l’investir. Cependant, le contrat prévoit une pénalité en cas de retard de paiement des loyers, et je sais que cette clause est illicite (fasid).
1. Dois-je payer la Zakât sur ce bien avant d’en devenir propriétaire, ou seulement après l’acquisition définitive (dans quelques années) ?
2. Est-il permis de vendre ce bien immobilier malgré la présence de cette clause illicite ? Par exemple, si je stipule à l’acheteur qu’il ne doit pas retarder le paiement des loyers pour éviter la pénalité.
Louange à Allah et que la paix et la bénédiction soient sur Son Prophète et Messager, Mohammed, ainsi que sur sa famille et ses Compagnons :
Le contrat de location avec option d’achat est soumis à des conditions légales pour être valide, comme nous l’avons expliqué dans la fatwa n°300391
Dans ce genre de contrat le bien loué n’appartient pas au locataire pendant la durée de la location et les versements effectués ne sont pas un prix d’achat, mais un loyer en contrepartie de l’usage du bien.
Le Conseil de la Fiqh Islamique a statué (point n°5 de sa résolution) :
« Le contrat de location avec option d’achat doit être soumis aux règles de la location (Ijar) pendant sa durée, et aux règles de la vente (Bay’) au moment du transfert de propriété. »
Par conséquent, vous ne pouvez pas vendre le bien avant d’en devenir propriétaire, que la clause pénale l’existe ou non.
En revanche, vous avez le droit de sous-louer le bien, si le contrat initial le permet. Ibn Taymiyya a dit dans Al-Fatawa Al-Kubra : « Il est permis au locataire de sous-louer le bien à un tiers, pour un loyer équivalent ou supérieur. C’est l’avis apparent de l’école Chafi’ite. » Mais vous ne pouvez pas imposer à ce nouveau locataire la clause pénale illicite en cas de retard de paiement.
Concernant la Zakât, aucune Zakât n’est due pendant la période de location, car vous n’êtes pas encore propriétaire du bien. La Zakât ne sera obligatoire qu’après l’acquisition définitive.
Et Allah sait mieux.
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