نسخة معدلة عن السؤال رقم : 2141725 تاريخ 7/3/2007م
السؤال عن: الوساطة العقارية
الوسيط العقاري: شخص أو مؤسسة ( خبير عقاري) يتوسط في إتمام عملية البيع بين المشتري والبائع والبنك مقابل أجر نسبة مئوية من قيمة العقار ( 3% على سبيل المثال ) تدفع له من قبل البائع والمشتري والبنك أو من أحدهم.
البنك: البنوك الإسلامية الموجودة في السوق ( الممول )
البائع: مالك العقار
الموضوع: خطوات الوسيط في بيع العقارات عن طريق البنك
1- الوسيط يتفق أو يتعاقد مع مالك العقار لتسويق العقار إلى المشتري عن طريق البنك.
2- الوسيط يتفق أو يتعاقد مع البنك لشراء العقارات وبيعها إلى المشترين من زبائن الوسيط.
3-الوسيط يقوم بعرض عقار على البنك لشرائه وإعادة بيعة إلى زبائن الوسيط.
4- البنك يوافق على الشراء وإعادة البيع.
5- الوسيط وجد مشتريا للعقار لدية 10% من قيمة العقار.
6- الوسيط ينظم عقد وعد بالبيع (حجز العقار) بين المالك والبنك لمدة محددة (شهر ) مبينا فيه سعر العقار (1000000درهم مثلا) دون دفع أية مبالغ للمالك وفي حالة انقضاء المدة ينفسخ العقد تلقائيا.
7- البنك يضع سعرا جديدا للعقار = ثمن الشراء + أرباحة + المصاريف (1000000 + 300000 + 100000 = 1400000 ) على سبيل المثال وبشرط دفعة أولى 10% والباقي يسدد خلال 10 سنوات
8- الوسيط يعرض سعر البنك والشروط على المشتري ويوافق المشتري على الشراء من البنك.
9- البنك ينظم عقد بينة وبين المشتري لبيعة العقار ويقبض الدفعة الأولى 10% على أن يقسط الباقي خلال مدة 10 سنوات (بوجود الوسيط).
10- البائع والمشتري والممول يوثقون معاملة البيع في دائرة الأراضي كالتالي: البائع (المالك) يتنازل عن ملكية العقار للمشتري ويقبض ثمن عقاره من البنك والمشتري يرهن العقار لصالح البنك ( بوجود الوسيط)
11- الوسيط يقبض أجرة (1% على سبيل المثال ) من البائع والمشتري والبنك حسب الاتفاق مع كل واحد منهم أو يقبض أجرة (3% على سبيل المثال )من أحدهما فقط حسب الاتفاق.
12- المشتري يكمل دفع ثمن العقار إلى البنك خلال عشر سنوات.
13- البنك يفك رهن العقار.
السؤال:
ما هو الحكم الشرعي لهذا البيع؟
وما هو الحكم الشرعي لأطراف البيع: الوسيط والمشتري والبائع والبنك؟
وما هو الحكم الشرعي لأجر الوسيط؟
إذا كانت طريقة البيع المذكورة سابقا أو أحد بنودها غير شرعية الرجاء التكرم بنصحنا بالكيفية التي نستطيع بها إجراء عملية البيع السابقة بالطريقة الشرعية.
وجزاكم الله خيرا.

الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله وعلى آله وصحبه، أما بعـد:

فالبيع بالصورة المذكورة يسمى ببيع المرابحة للآمر بالشراء، وهو عقد جائز لا حرج على من دخل فيه إذا توفرت فيه الضوابط الشرعية التالية :

أولا : امتلاك البنك أولا للعقار بحيث يدخل في ملكه وضمانه بحيث تقع عليه مسؤولية الهلاك قبل التسليم وتبعة الرد فيما يستوجب الرد بعيب خفي بعد التسليم .

ثانيا : بيع العقار للمشتري على أقساط بسعر محدد لا يزيد ولا ينقص ولو تأخر المشتري في السداد .

ثالثا : ألا يكون الوعد بالشراء أو البيع ملزما للبائع أو المشتري ، حيث إن الاعتداد بالوعد على هذا النحو من الإلزام يصيره في الحقيقة عقد بيع، سواء عبر عنه بأنه وعد أو اتفاق أو غير ذلك، فإن الأمور بمقاصدها كما هو مقرر عند أهل العلم، مما يترتب عليه إما بيع البائع ما لا يملكه كما أوضحناه في الفتوى رقم :93183، أو تعليق البيع على شرط مستقبل، وكلا الأمرين ممنوع .

وبالنظر إلى البند السادس في هذا السؤال.. فإنه لا يجوز اعتبار وعد المالك بالبيع للبنك ملزما له بالبيع إذا أراد البنك الشراء؛ لأن هذا يصيره في الحقيقة عقد بيع معلقا على شرط مستقبل وهذا لا يجوز ، قال النووي في المجموع فيما لا يصح فيه البيع: ولا تعليق البيع على شرط مستقبل بأن يقول: إذا جاء المطر أو قدم الحاج أو إذا جاء زيد أو إذا غربت الشمس أو ما أشبه هذا فقد بعتكه، وهذا عقد باطل بلا خلاف؛ للحديث الصحيح في النهي عن الغرر.

وأما بالنسبة لعملك في التوسط بين الأطراف المذكورة [ المالك -البنك -المشتري ] لإتمام ما بينها من عقود ، فهذا يسمى في الفقه بالسمسرة، وفي كون لأجرة التي يحصل عليها السمسار  نسبة لا أجرة معلومة خلاف بين العلماء ، والراجح لدينا هو جواز ذلك كما سبق بيانه في الفتوى رقم : 74658.

والله أعلم .